蜂硕蜜居 |2023年北京楼市年终盘点 ，土拍新房二手房数据解析

2023年的北京楼市是跌宕起伏的一年，告别三年封控的第一年，北京楼市有很多关键词可以提炼，有3月的过山车，有连续被刷新开发商抢地记录，有坐地起价的市场热度，也有降价百万的惨淡行情。

这一年北京的市场表现究竟怎样？今天我们从土地、新房、二手房三个维度进行一下系统的盘点。

数据说明：二手房成交价格来自各大中介成交，其余数据来自建委及规自委

一、土地市场

土地市场关系着一个城市楼市的未来，开发商拿地后，开发新盘，新盘售罄后再转入二手房存量市场。因此，二手房是房地产市场的基础，土地市场，则是前瞻指标。
2023年北京一共成功出售住宅用地61宗，总成交金额1741.3亿。
供地的14个行政区里。
大兴区11宗为之最；
昌平区、丰台区8宗持平；
朝阳区6宗；
房山区、通州区、顺义区、石景山区各5宗；
海淀区、亦庄开发区各2宗；
远郊区平谷、延庆、怀柔、密云各1宗；

其中共有22宗地块封顶成交，占比36%，这说明虽然市场承压，但是地块的品质在提升，热门版块供地占比比例提高。

但从历史对比来看，2022成交55宗，收入2341亿，2023年成交61宗，收入1741.3亿，成交土地数量在增加，但是收入却减少了600多亿，2022年北京财政收入8112.3亿，一般公共预算刚刚收支平衡，今年压力更大了。

二、新房市场


2023年全年，北京新房住宅成交65695套。
2021年，北京新建商品房住宅成交9.07万套。
2022年，北京新建商品房住宅成交6.81万套。

成交量下滑，相比2022年，价涨量跌。

3月4月是成交高峰，全年均价上涨2.8%，整体成交量有所下滑，但是在今年房地产投资、销售、开工全线收缩的情况下，这样的成绩，北京新房市场可以说稳字当头。

三、二手房市场

从成交量看，全年市场是先扬后抑，全面普跌。3月是全年成交高峰，全面除7月外，成交量都保持在万套以上。

全年网签在155433套左右，仅次于2021年的18.2万套。

平均下来，每个月网签12952套，月度12000套是北京的二手房的荣枯平衡线，2023年整体成交在北京的水平线以上，所以从成交维度来看，今年的市场并不算惨淡。

从成交价格看，全面普跌。

分时段看，价格下跌主要集中在在3月和9月市场高点之后的2个月左右发生。很大程度上都是改善客户先买后卖，置换链条不畅，引发的大降价带动。

从成交面积结构看，60到90平属于主力区间，占比超过40%，和300-500万总价段的比重基本一致。

总价结构上，300-500万段是北京主力价格段，占比超过40%，这个格段的房子主要集中在朝阳，其次是丰台、昌平、通州。900万以上房子占比加起来不到10%，主要集中在东西海朝和丰台

户型结构上，2居室占比最多，其次是一居室。从过去三年的变化趋势，一居室的成交比重在明显降低，两居室相对持平，三居四居在明显增加，改善的比重在提高，但是相比较幅度并不大，一居两居占据着绝对的主导，这也是为什么政策频频刺激改善需求，但是刚需不动，市场就动不起来的根本原因。

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